文．莊孟翰(顏瓊真整理)

　　Q：過去房價高漲，常以「泡沫十大指標」衡量，最近房市急凍，成交量大幅萎縮，還有泡沫問題嗎？

　　 A：「房市泡沫化十大指標」最初是我在撰寫「必備購屋實務1200則」暢銷書之後，由於每篇文章都列有十大重點，廣受讀者歡迎，自此之後，只要可以湊足十項原因或理由，就自然而然的會以「十大」方式呈現。

　　至於「房市泡沫十大衡量指標」則是緣自日本1991年房市泡沫破滅，導致東京商業區地價跌幅高達87％，住宅區跌幅亦高達65％，其後即不斷追蹤探討日本經濟「失落的十年」(Lost Decade)之主要緣由，俾免國內房市與經濟重蹈日本覆轍；台灣房地產自1990至2003年這段不景氣期間，金融機構逾放比率亦曾高達11.74％，有鑑於此，乃加緊努力蒐集國內外房市轉折之關鍵指標，而在十五年前即逐漸彙整為今日常被引用之「房市泡沫十大衡量指標」，這些指標，中國房地產業者也經常引用。

　　自從這十大指標公布之後，已有不少研究單位引用，而「股感知識庫」最近幾年都會根據這「房市泡沫化十大指標」，再對照財政部、內政部及房仲業的相關數據提出最新調查報告；最近一次發布則指出，依然有九個項目都超過標準值，顯示今(2016)年雖然房市進入盤整，但是房價仍處於高點。

　　不過，台灣房價是否存在泡沫危機？根據我所列的「十大房價泡沫評量指標」來看，跟「股感知識庫」所發布的調查還是有些微的不同，主要原因在於去年與今年轉變速度很快，因此，依目前之市場現況，超標項目應只有六項左右。

　　在2012及2013年的房市高點，「房市泡沫化十大指標」確實有九項超標，而引發台灣房價是否崩盤的「紅色警戒」，但當時，我也一再強調，即使十項指標都超標，房市也不一定泡沫化，主要原因在於資金氾濫與超低利率所使然。

　　另一方面，台灣房市早已有「前車之鑑」，也就是1990年股市衝上萬點行情後，不少人口袋滿滿，將股市賺的錢大量投資房地產，而造就房市的高點；但萬點行情隨後出現大崩盤，連帶地也讓房市走跌，至2002年底才盤整完成，期間長達十二年。

　　這十二年的空頭，過度擴張信用的上市櫃建商倒閉連連，銀行也因為建商的土地融資及建築融資而被迫擁有不少房地資產，當房價跌落谷底，銀行也因為手中的不良資產過多，而引爆系統性風險，不少民營銀行因超額放貸而衍生財務黑洞，最後，不得不被購併；而當時，「金拍屋」、「銀拍屋」及「法拍屋」可說是滿天飛。

　　建商及金融業有此「前車之鑑」，當2003年房市開始反彈後，建商已不再貿然嘗試高財務槓桿，而銀行在信用融資放貸上也明顯較謹慎。

　　因此，當房市在2007年來到一波高點，當時的「房市泡沫」疑慮再起，而隔年因美國發生「二房事件(房地美、房利美)」次貸風暴，進而引發全球金融海嘯，也讓台灣房市出現拉回走勢。

　　當時，看似房市泡沫快要破了，但政府於2009年大幅調降遺贈稅至10％，有效將海外資金導引回台，反而再造高峰，榮景再延至2013年，直至政府推出各種打房措施，尤其是台北市祭出囤房稅之後，房市從2014年即開始出現急遽轉折。

　　而急凍後的台灣房市，現今「房市泡沫化十大指標」的超標項目已略為減少(見附表)，大約只有六項左右；但就如前幾年我所指出，即便十項指標都呈超標「★」，但房價依舊沒有泡沫破滅之危機，頂多只有「超額供給」之隱憂，並呼籲當前建築產業應格外留意「流動性風險」。

　　而由房市年移轉棟數從四十萬棟，急速萎縮至去年的29.3萬棟，也沒出現房價崩盤，關鍵即在於過去十二∼十三年的房市多頭，銀行都非常注意系統性風險，且中央銀行也擔憂經濟「硬著陸」，而緊盯各銀行的放貸。

　　從去年迄今，僅發生幾起小建商跳票事件，沒有發生連鎖骨牌效應，以往房市空頭時，「法拍屋」量急遽增加，惟截至目前為止，仍未見爆量量增情形。

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