文．莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:

新北市三峽區邱先生問：最近建商喊出「75折」賣房，似乎政府打房已讓房價開始下修，對於有自住需求的人來說，該如何挑選適合自己的窩呢？

A:

在國內購屋置產實在是項大學問，不僅要自大處著眼，更須由小處細查，而「智者千慮，必有一失」，購屋之事千頭萬緒，加上市場情況瞬息萬變，極易產生盲點，因此，購屋時應格外注意以下幾點：

一、地目

土地地目猶如一個人身分的表徵，過去使用情況往往具有相當大的參考價值。然而，一般購屋者往往只注重現階段的地目，忽略了之前是否經過地目變更、實質背景又是如何？這些都是相當重要的問題。

例如南部的一些魚塭地區，由於土質鬆軟，若變更為建築用地，是否會因施工品質欠佳而潛藏某些危險性？再者若昔日為墓地者，是否仍不忌諱？總之，購屋時若發覺周遭環境有所異樣，可至地政事務所申請查閱土地登記簿謄本，詳加瞭解實情，以免陷入購屋盲點而不自知。

二、鄰屋

「知己知彼，百戰百勝」，同樣地，購屋時也須瞭解鄰屋的相關情形，例如棟距大小、保留多少空地等。若房屋屬後棟，則所有最差的條件將集於一身，不僅沒有空地、視野空間狹小，通風採光也差。 再者，如果棟距太小，除了上述缺點外，尚有私密性差等缺點，說不定還有遭小偷光顧之虞，這些與鄰棟建築因棟距產生的問題，常是許多購屋者忽略的一大盲點。

三、結構

一般而言，四、五樓公寓多採加強磚造結構，十二層大樓為鋼筋混凝土結構，至於超高層建築則多採鋼骨結構，不僅安全性高，成本亦較高，也正因其成本較高，以致建商往往為節省成本而降低結構層次。因此，購屋時若發現一棟二十幾層的建築，卻使用鋼筋混凝土結構，則應注意其施工品質與建物安全是否合乎標準？再者，在空間方面是否會因樑柱較大造成裝潢或傢俱擺置之不便。

四、屋齡

若無白紙黑字加以明確證明，普通人多會以直覺來判斷房屋屋齡，尤其是在購屋時常會因銷售人員的隱瞞，或者僅憑一紙所有權狀而忽略實際查驗。由於所有權狀所載的只是發證日期，所以如果遇上轉手多次的房屋，實際屋齡常會被所有權狀上之發證日期所矇騙，因此唯有詳細查閱建物登記簿謄本才能確知。

五、高度

依建築法規之規定，標準的樓層高度是三公尺，近年為提升生活品質，也有3.2到3.6公尺的樓層高度。惟依法令規定，建物最低高度限制為2.1公尺，因此，也就偶爾會出現一些高度不足的建物。換句話說，購屋時應避免這些產品，因其不僅居住空間有壓迫感，價值亦必大打折扣。

六、公設比例

近年由於房價高漲，加上法令規定十樓以上要裝設雙樓梯，以致公設比動輒高達30~35%，另有不少業者為了增加銷售坪數，在公共面積上多所著墨，所以常見部分建物公共面積的比例較以往多了5~10%，虛坪問題愈來愈嚴重，包括地下室停車位面積與走道重複計算分攤，露台、花台、雨遮等數量與面積超多、超大，都是虛坪增加之所在，故購屋時勢必得先睜亮雙眼。

七、土地持分

住宅高層化乃時勢所趨，惟樓層愈高，土地持分也就愈小，甚至微不足道。此外，一般人大都只注重建物面積之多寡，較不關心土地持分若干，甚至一棟大樓內面積相同的建物，出現不同的土地持分，也鮮有人計較，殊不知在辦理貸款或將來若要進行改建，土地持分是極為重要的一環，而此種現象尤以都市更新權利變換時，住戶所分得之權值最為顯著。

八、停車位

停車位近年愈來愈受重視，然一般購屋者對於車位的面積有多少？長度、寬度、高度各如何？以及坡道式、機械式或雙層停車位，甚至所有權、使用權等，大都沒有明確的概念，導致交屋時問題叢生。

所以，今後對於這些細節都須在契約上明白標示，切莫只填上「停車位」三個字就了事，因為車位長度、寬度不夠，愛車無法妥善停置，日後必會發生停車困難的問題。是故，購屋時不僅須從大處著手，小處也不可輕忽。

九、高額貸款

有時建商為了促銷，常以高額貸款作為宣傳花招。為了補滿不足的貸款額度，除信用貸款或消費性貸款外，唯有超額貸款一途，此時，購屋者不僅承受年限較短，須疲於繳納貸款，還得忍受利息較高之不平等待遇，而近年更因限貸而無法如願貸得預定額度。

十、價值

房屋的價值可從多方面來加以評估，一般大都以地段、結構、建材、格局等為主要的評斷標準，甚少依公共設施比例、樓層高度，或者與鄰房之高矮氣勢來作比較，以致造成價格與價值上之認知差距。例如一棟位於兩間二、三十層大樓當中、地形狹長且面積狹小之七層樓建物，自然無法與鄰棟建物相提並論，但一般購屋者卻鮮有此概念，以致形成購屋認知上之盲點，殊為可惜。

總之，購屋盲點無所不在，選購之前一定要謹慎小心，多加酌量，以防百密一疏。

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