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105年07月份 第829期之三 公有地都更兼長照 創新思維值得推廣文．房地產會客室 主持人 莊孟翰(顏瓊真整理)  Q：台北市三、四十年以上老舊房屋不少，有些地方更淪為窳陋地區，嚴重影響市容觀瞻，好幾任市長都說要加強都更，但進度卻牛步化，難道沒有更好的辦法嗎？ A：根據《住展雜誌》的統計，自2011年迄今，大台北完成的自辦都更案例寥寥無幾，台北市僅有二十六件都更新建案，新北市更只有九件。 《住展雜誌》表示，由於都更建案會把新房子配給參與都更的原屋主，假設「回配給原屋主的新房子戶數＝參與都更的原住戶數」，則推估北市自2011年以來，「完成都更」(非送件量)的老房子戶數約有1682戶，新北市則僅約766戶，兩市合計共約2448戶。 而若以大台北五年內只約有2448戶老房子完成都更，平均每年約489.6戶來計算，那麼大台北地區約有116萬戶老屋要全數都更，恐怕得花2369年才能全數完成都更、改建成為新房子；惟如就年復一年建物逐漸老舊之實務現況，都更案是永遠無止境的。 這項數據讓人看了咋舌，另根據內政部不動產資訊平台統計，台北市是六都住宅老化最嚴重的區域，屋齡三十至四十年的住宅有三十三萬九千一百餘戶，而四十年以上的住宅也有二十萬三千一百餘戶，由此可見未來都更之路的艱辛。 一般而言，一件都市更新的流程，包括「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」等四個階段，光是整合再加上興建過程往往就曠日廢時達七、八年。 加上，2013年爆發士林「文林苑都更爭議」，大法官解釋中有關都市更新事業概要同意比例過低而違憲部分，歷經一年都未及修法而於2014年失效外，如今又因老舊都更，房屋稅恐翻漲二、三十倍而讓舊屋住戶裹足不前，更何況建商也常因都更整合不易而紛紛退場。 民間自辦都更不易，而公辦都更也沒有政府官員想像那麼容易；不過，最近參與新竹縣政府一件徵求「實施者」的都更審議案件，頗值得提供各縣市參考。 該開發案係新竹縣有土地，但位於新竹市區，計有○○○地號共九筆土地，面積為3431平方公尺，另計畫區東南側尚有○○○地號一筆土地，為中華民國(辦理機關為財政部國有財產署)所有土地，面積為19.3平方公尺，合計該案更新單元範圍內土地總面積為3450.3平方公尺。 另基地現況尚有違法占用之地上物，此外，除基地內西側為法院宿舍外，東側地上有多處私人占用情形，目前新竹縣政府正進行法律訴訟相關事宜。 除占用部分外，原眷舍主體大致屬於閒置狀態，西側近錦華街之建築物則有住戶、商家與攤販占用之情況，目前有七戶正在使用，並有三戶為非法使用，其中一戶為占用法院宿舍庭院之違章建築，基地東側○○○及○○○地號之土地目前正在進行訴訟程序，其地上物則為違章建築。 該都更案的評選，最後由以○○集團為主的○○營建工程公司取得「實施者」資格，根據定名為「新竹○○生活」的規劃設計內容，包含馬偕 ※理財周刊829期更多精采文章： ◎封面故事＞資金派對 再續攤 ◎洪寶山發行人語＞南海仲裁案 誰是輸家？ ◎馬凱財金觀察＞熱愛工作 左右兩岸成敗 ◎莊孟翰房市觀察＞稅稅不安的房產稅！ ◎陸股脈動＞《Pokemon Go》爆紅 AR手遊應用類股崛起 ◎謝晨彥投資報報＞微星、茂達、元黃金、深100將續強 ◎新聞熱線＞十年磨一劍 生技產業營業額目標破兆元 ◎王信傑股市豪傑＞多路進擊 泰博首季淡季轉旺 ◎蔡明見超越法人＞搭VR商機 石英元件廠放量出貨 ◎理財我最大＞看好中國未來十年投資機會「成健」扮推手 力促兩岸產業、資金合作 ◎陳瑞珠勞動新知＞颱風假 誰說了算？ 
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